Preço da Terra

A terra no Brasil é objeto de especulação, mais recentemente, com processo da expansão agrícola vinculada a inserção externa com a valorização das commodities agrícolas, a terra passou ter uma acentuada valorização, apresentando um substantivo crescimento de seu preço, uma rentabilidade compatível com outros ativos do mercado financeiro. Isto fez com que, ao longo da recente década, agentes econômicos especulassem com a terra. 

O preço da terra no Brasil teve um comportamento de alta de 93%, como se pode perceber no gráfico 2, e em São Paulo no gráfico 3. 

 

     Fonte: IBRE/FGV

 

       Fonte: IEA (1) Agregado: Terras de Campo, de primeira, de segunda, para pastagem, para reflorestamento.

Traçando-se um corte regional a partir dos dados do IBRE/FGV [1] essa tendência de alta foi mais acentuada na região centro-sul, como por exemplo, nos estados de São Paulo de 212% e Mato Grosso do Sul de 229%. Na região Amazônica, mais especificamente no estado do Pará, o comportamento dos preços foi extraordinário com crescimento de 567%. O crescimento médio anual dos preços do país e dos estados listados foi de 9,9%, de 14,3%, de 10,7% e 25%, respectivamente.

A disparidade do comportamento dos preços de terras dos nos estados do centro-sul, deve-se, por exemplo, no caso do estado paulista ter forte presença de uma agricultura moderna e industrial. Portanto, ocorre uma convergência de capitais em busca de Terras, principalmente do setor canavieiro decorrente do estímulo público ao álcool e aos bons preços internacionais do açúcar, e também, por o setor estar em processo de concentração e fusão de capital com participação de grandes grupos estrangeiros. No Mato Grosso tal convergência em busca por terras deve-se a expansão da cana e da soja devido aos preços internacionais das commodities e do ajuste externo da economia nacional. Na Amazônia vai além dos efeitos da valorização do preço das commodities agrícolas no mercado interno e externo, com movimento de ocupação de novas áreas e regiões.

Em SP (segundo dados sistematizados pelo IEA [2]) as terras de arrendamento no mesmo período apresentaram um crescimento de 84% (Gráfico 3). Sendo que as terras de cana e de milho tiveram um crescimento acima do estado de 130% e 100%. O comportamento do aluguel de pasto (R$/cabeça/mês) também teve um crescimento intenso, na ordem de 300%.

Momento de específico do mercado de terras, com tendência de alta de caráter especulativo, parece oportuno algumas considerações para compreender a convergência de capitais por terra.

O primeiro ponto a postular é a maior fonte de crescimento da economia brasileira nos últimos anos foi o boom de commodities. Depois da crise de 2007 e 2010, o capital financeiro se desloca para as commodities de recursos naturais e agrícolas. Depois da crise americana do “subprime e a quebra de Wall Street”, investidores fugiram para o mercado de commodities, especialmente petróleo e commodities agrícolas. Enquanto a produção real não aumentou entre 2005-2007, a especulação em commodities cresceu 160%. Barclays, Goldman Sachs, JP Morgan vão se socorrer no cassino global das commodities, provocando alta especulativa nos preços desses ativos. No primeiro quarto de 2008, a Cargill atribuiu 86% de crescimento de seus lucros ao comércio de commodity. ConAgra vendeu seu setor comercial para um fundo de hedge por 2,8 bilhões de dólares. A produção alimentar desenvolvida pela luz do sol e fotossíntese agora são dirigidas pelos “dark pools” de investimentos. (segundo Vandana Shiva [3]).

Nesse contexto especulativo há que se destacar que a terra além de ser um recurso natural finito congrega em seu meio um conjunto de outros recursos como a biodiversidade, a flora, a fauna e a água essenciais à vida humana, portanto, a especialização agrícola externa, em outras palavras, significa que o ambiente rural está sendo subjugado pela dinâmica das  commodities.

O segundo ponto a considerar é que a política de desenvolvimento, em curso no país na última década, opera consistentemente na expansão das commodities (com destaque para as agrícolas [4], na presente análise), na política social e nos investimentos públicos. Isto significa que o excedente fundiário representa a fonte de acumulação de capital não apenas para o sistema agrário vigente (denominado de agronegócio), mas para o conjunto do sistema econômico nacional.

Por fim a expectativa de ganho quer pela disponibilidade de crédito quer pelo comportamento dos preços dos produtos agrícolas. O financiamento da agricultura patronal entre as safras de 2003/04 e 2011/2012 foi de R$ 27,1 milhões para R$ 100 milhões, enquanto, na agricultura familiar, pelo PRONAF, foram disponibilizados de R$3,28 milhões para R$ 16 milhões. Além de outros programas que disponibilizaram recursos para modernização, como por exemplo, Programa de Modernização da Frota de Tratores Agrícolas e Implementos Associados Colheitadeiras – MODERFROTA; BNDES Finem [5]; Programa Agricultura de Baixo Carbono (ABC); entre outros. A realização da produção no mercado produtivo (Gráfico 3). O IPR (Índice de Preços Recebidos) teve uma ascensão maior que IGP-DI (Índice Geral de Preços, disponibilidade interna – mede a inflação, comportamento de todos os preços), assim, os preços dos produtos agrícolas subiram mais que os demais produtos.

A razão entre o IPR  e IPP (Índice de Preços Pagos) mostra uma situação vantajosa de ganhos na agricultura, já que, o fato do resultado dessa razão é maior que 1 no período, o que significa que o preço recebido pelos produtos evoluíram acima dos preços dos insumos necessários (Gráfico 4).

 

 

                         Fonte: IBRE/FGV

A expectativa por terra na última década esteve condicionada pelos ganhos com as commodities agrícolas. O setor privado alimentou expectativas otimistas com relação com o preço do produto agrícola e aos retornos em terras.

O mercado de terras no Brasil está, desde 1850 (Lei de Terras), caracterizado por profundas desigualdades fundiárias, com grandes áreas de terras (oferta) concentradas em poucos proprietários, e a instituição do latifúndio torna a terra escassa, e consequentemente, esses proprietários exigem altos preços para desfazer de suas terras. Como explica Caio Prado Jr., em seu livro A Questão Agrária, a posição privilegiada dos grandes proprietários cria um monopólio virtual da terra em favor do relativamente reduzido número de grandes propriedades.

O lado da demanda por terra está conformado por agentes econômicos que podem bancá-la economicamente, tais como produtores que produzem para o mercado, especuladores e o Estado (para projetos de Reforma Agrária e Regularização Fundiária). Os com pouca ou sem terra não participam dessa demanda dado sua baixa renda, que não lhes permitem pagar os preços exigidos.

Numa realidade como esta em que existe alta concentração fundiária sem cumprimento da função social da propriedade (XXIII, do art. 5º, da Carta Magna brasileira) se aporta o interesse de fora por terra. Com os preços dos alimentos em expansão e a expectativa de forte crescimento populacional para os próximos anos, a questão da aquisição de terras por estrangeiros no mundo vem chamando a atenção, em especial para Brasil entre outros.

Mas, devido a circunstâncias decorrentes de um imbróglio jurídico [6] que acompanha a execução da Lei 5709/71 (que regula aquisição de terras por estrangeiros no Brasil). Em parte por incúria, mas, também, por conta do contexto acima descrito, o INCRA e demais instituições governamentais, e os Cartórios de todo o país, deixaram de cumprir os dispositivos da Lei acerca do controle das aquisições de terras no Brasil. Não apenas as compras pelas empresas brasileiras controladas por estrangeiros; mas, até das pessoas físicas e demais, chegando à condição atual de total desconhecimento, pelo governo e sociedade, do estoque de terras rurais controlados por estrangeiros. Portanto, não foi computado o assédio do capital externo, inclusive especulativo por terras no Brasil, contudo o processo de expansão do capital externo foi amplamente divulgado na imprensa nacional.

O mercado brasileiro de terras voltou a se aquecer em 2012. A movimentação só não foi maior porque grandes companhias compradoras pisaram no freio no segundo semestre à espera de quedas nas cotações dos grãos, que costumam ser um "indexador" para o valor da terra. Para 2013, a tendência é de mais oportunidades, já que a expectativa é de acomodação dos preços das commodities. Esses demandantes externos por terra são de todos os matizes, se conformam em grandes empresas de capital aberto, controladas por fundos estrangeiros ou por empresas que estão migrando para agricultura, via um modelo de produção que combina aquisição (ou arrendamento) de grandes extensões de terra, com altíssima escala de produção, gestão profissional e acesso ao mercado de capitais. São os casos [7], por exemplo:

  • Agrifirma, fundada em fevereiro de 2008, com apoio de financistas britânicos, Lord Rothschild e Jim Slater, que controla 70 mil ha na Bahia. 
  • Agrinvest do Brasil, criada em 2007 com o suporte financeiro do fundo americano Ridgefield Capital e que tem mais de 90 mil hectares de terras próprias ou arrendadas entre Piauí e Maranhão.
  • SLC agrícola, controlada pela Vision Brasil Investiments, tem quase 250 mil hectares entre fazendas próprias e arrendadas no Piauí, Maranhão e Bahia - das quais 150 mil cultivados. 
  • Entre outras como, Vanguarda Agro e Brasilagro, que negociam ações na BM&FBovespa, além de Insolo (empresa controlada pela família Ioschpe),  Ceagro (holding controlada pelo grupo argentino Los Grobo), Tiba Agro, Agrifirma e XinguAgri (subsidiária da trading Multigrain).

Outras duas questões estão em debates e refletem no mercado de terras. A primeira um projeto de Lei, já que em setembro de 2012, a Comissão de Agricultura da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 2.289, de 2007, que disciplina a venda e arrendamento de imóveis rurais a estrangeiros e revoga a Lei nº 5.709, de 1971. O projeto de lei, de autoria do deputado Beto Faro (PT-PA), tramita com outras duas propostas e duas emendas apensadas. Uma das emendas é o relatório do deputado Homero Pereira (PSD-MT), que substituiu o texto original do deputado paraense e excluiu as restrições de tamanho de área em operações de compra e arrendamento envolvendo empresas brasileiras com capital majoritariamente estrangeiro.

A segunda que está em discussão no governo é a criação de mecanismos de controle do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliário (CVM), esses órgãos terão que fazer novos regulamentos para monitorar as transações, que também terão que ser aprovadas por uma espécie de agência reguladora, o Conselho Nacional de Terras (CONATER).

Por fim, há que se destacar que o Brasil é o país do agronegócio e não arrecada quase nada com o ITR (Imposto Territorial Rural). O ITR é o imposto que menos arrecada no Brasil. Em 2012, foram arrecadados cerca de R$ 677,4 milhões contra os R$ 330 bilhões do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS); e os R$ 264,1 bilhões do Imposto de Renda da Pessoa Física e da Pessoa Jurídica.




[1] O Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) foi criado em 1951. É a unidade da Fundação Getúlio Vargas (FGV) que tem por missão pesquisar, analisar, produzir e disseminar estatísticas macroeconômicas e pesquisas econômicas aplicadas.

[2] Fundado em 1942, o Instituto de Economia Agrícola – IEA, braço econômico da Agência Paulista de Tecnologia dos Agronegócios – APTA da Secretaria de Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo, foi a primeira instituição a sistematizar os estudos sobre economia agrícola no Brasil.

[3] Entrevista concedida a Opera Mundi, disponível em http://operamundi.uol.com.br.

[4] De acordo com o www.clippingmp.planejamento.gov.br: Com superávit comercial de US$ 20,8 bilhões de janeiro a abril (2012) e US$ 77,95 bilhões em 12 meses, o agronegócio continuou a ser o principal fator de segurança do setor externo. O Brasil tem 7% da produção mundial de grãos. No mundo, são 2,3 bilhões de toneladas e, no Brasil, 160 milhões. Da reforma cambial, em 1999, até maio/2012, as vendas externas de alimentos e agroprodutos aumentaram velozmente 200%, enquanto as cotações das commodities se valorizavam 23%. O destaque para esse cenário positivo levou em conta o aumento na quantidade exportada, no período, dos três produtos do setor: soja em grão (36%); farelo de soja (8%) e óleo de soja (20%).

[5] Financiamento, de valor superior a R$ 10 milhões, a projetos de implantação, expansão e modernização de empreendimentos. A atuação do BNDES, no âmbito do Finem, para apoio a investimentos no setor agropecuário é realizada através das seguintes linhas de financiamento: 

[6] A Constituição, pelo art. 171, disciplinou a distinção entre empresas brasileiras e as de capital nacional das empresas estrangeiras, dispensando-lhes tratamento diferenciado e disposições especiais. Criou-se a polêmica jurídica. A Advocacia Geral da União (AGU), órgão responsável pelo assessoramento jurídico da União e do Poder Executivo, foi convocada a interpretar a controvérsia, emitindo 3 pareceres. Os dois primeiros foram mais flexíveis, enquanto que o terceiro (mais recente) buscou restringir o mercado de terras aos estrangeiros. O primeiro (parecer nº GQ-22, de 1994) aceitou a legislação de 1970, fazendo apenas uma ressalva. Não se admitia restrições legais às empresas brasileiras, ainda que estas fossem controladas por capital estrangeiro. O parecer foi aprovado pela presidência, mas não publicado, o que condicionou apenas o Ministério da Agricultura (órgão público que fez a consulta na época). O segundo (parecer nº GQ-181, de 1999) foi motivado pela Emenda Constitucional (EC) nº 6 de 1995, que revogou o art. 171 da Constituição, eliminando a distinção entre empresa brasileira e de capital nacional. Rejeitou-se novamente a legislação de 1970. Porém, diante da emenda, admitiu-se que a lei futura viesse a estabelecer limite ao capital estrangeiro, face ao art. 172, que disciplina os investimentos de capital estrangeiro. Este parecer foi aprovado pela Presidência e publicado, estendendo-se para toda a administração pública federal. Por fim, o terceiro (Parecer nº LA-01, de 2010) reinterpretou a legislação de 1970, tomando como base o princípio da soberania aplicado à ordem econômica. Aceitou-se tanto o art. 171 da Constituição quanto a EC nº 6. Foi possível limitar as empresas brasileiras controladas por estrangeiros ao tamanho das terras compradas e adquiridas. O parecer foi aprovado e publicado. Segundo texto para discussão nº 114 do Senado Federal, escrito em coautoria com Fábio Hage e Marcus Peixoto.  

Em setembro/2012 foi publicada no Diário Oficial da União, a Instrução Normativa Conjunta nº 1 (MDA/ MAPA/MDIC/ MTUR/ INCRA), que estabelece os procedimentos para orientar os requerimentos de autorização para aquisição ou arrendamento de imóvel rural por pessoa estrangeira submetida ao regime da Lei nº 5.709, de 07 de outubro de 1971. A edição da IN visa resgatar, por parte do governo, o devido acompanhamento e a chancela das citadas operações, e assim recuperar protagonismo básico no controle da implementação da legislação de 1971 que regula o tema no Brasil.

[7] Dados do jornal Valor Econômico(11/04/2013 e 2012), disponíveis em www.valor.com.br